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圈名:房地產項目管理
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房地產項目管理

高效運作、和諧發展。

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標題:房地產開發項目管理的成本管理
樓主

wcabt
PMB:21802
省份:天津市
行業:工程設計安裝
注冊:2006-12-14
  
  
自從中國加入世界貿易組織后,國外比較成熟的房地產商及住房金融服務機構已進入中國的房地產市場。面對日趨成熟的房地產市場,如何才能保存較大的,llt并‘J空間,已成為目前房地產企業廣泛關注的話題。本內容包含很多問題,但本文就成本管理問題做深入研究,并在此方面提出相應的對策,遵循重點突出、要點深入的原則,運用理論加實例的研究方式,對決策和規劃設計階段的成本管理的重要性做了深入細致的研究。決策階段采用目標體系的方法衡量決策的成敗與否;規劃設計階段運用并行工程(cE)的設計思想去把握。結果證明房地產項目的決策和規劃設計階段是成本管理的關鍵,應引起中國房地產企業的重視。

  在市場經濟時代,當某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候,市場競爭主要表現為價格的競爭。正如20世紀末。家電行業當其發展到一定程度最終導致了價格競爭。同樣房地產作為一種商品,當基本的房地產元素,如房型、環境、外型等都已被市場理性選擇,在房地產市場十分規范的情況下,價格戰將是一種趨勢,這時,成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的可能性和贏利的空間大小,這成為市場競爭中更為現實的手段和制勝關鍵。

  成本管理是房地產企業中十分重要的工作。企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地,取得良好的經濟效益,就必須十分重視開發項目的成本管理工作,切實提高成本管理水平。而現實中,不少房地產企業并不太重視成本管理,并卻存在著很多問題。比如許多房地產企業在開發房地產項目之前,并未確定一個總的成本管理目標——目標成本,而是錢花到哪算哪,這就會導致成本失控,無法為成本管理提供明確的目標和方向。許多人還認為,成本管理是財務的事。

  為了很好的解決這些問題,本文從房地產項目的開發程序中最容忽視的兩個方面來闡述應如何進行房地產開發項目的成本管理。

  1.決策階段

  著名經濟學家西蒙有句名言:“管理就是決策。”房地產投zi具有高風險高回報的特點,而對項目開發成本影響最大的因素就是企業領導者的決策,決策不當或決策失誤所造成的損失,對房地產企業來說是難以估量的。一個錯誤的決策會給企業帶來巨大的虧損甚至可以使一家企業倒閉。然而,房地產投zi的特點,又使房地產投zi決策難免不出現或大或小的失誤,所以對一個房地產開發項目來說首先要建立科學的決策機制,而決策最主要的依據是房地產開發項目的可行性研究。

  上海世界貿易大廈的失敗是由于樓盤的選址缺少開發寫字樓的背景條件,廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂,也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上。而這些都是我們可以借助于項目可行性研究避免的情形。項目的可行性研究,就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測,對項目進行整體的綜合評價,告訴我們能不能做,怎么做,幫助我們更透徹清楚地了解市場和項目本身的特點、定位,了解各種可能產生影響的因素,規避投zi風險,同時增強對項目的把握能力。因此建立科學的可行性研究體系勢在必行。

  1.1建立科學的評價指標體系

  我們應不斷借鑒西方發達國家尤其是國際著名咨詢公司的關于可行性研究的理論、研究方法和評價指標體系,綜合考慮經濟效益、社會效益、環境效益等各種因素,建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系。經初步研究,房地產開發可行性研究評價指標體系可包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等指標。

  規劃評價指標主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設施配套、交通等因素。

  設計方案評價指標考慮性價比、產業化、經濟性、采光、通風、環保、格調、品位、與周圍環境的協調、使用功能等因素。

  市場定位評價指標是以房地產市場調查資料和市場預測結果為基礎,就租售價格、租售率、租售對象、物業管理費等建立評價指標。

  經濟評價指標則考慮財務評價和綜合評價。財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的財務盈利能力、清償能力以及資金平衡情況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。綜合評價從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟的效益和費用,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目的經濟合理性。

  以上每個評價指標所包含的因素對房地產開發項目的成本都有直接或間接的影響。如:建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比,它反映用地合理性情況,是城市管理的控制性指標。容積率是反映地塊開發強度的重要指標,無綱量,其內涵與“建筑密度”一致,但表述形式不同,容積率=總建筑面積/地塊面積。適當提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當艄建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。例:某市住宅用地面積為5公頃,規劃了A、B、C三個方案,A方案全部是6層住宅;B方案總建筑面積中有30%為16層的高層住宅,其余為6層住宅;C方案全部為16層的高層住宅。由此,進一步說明B方案的綜合經濟效益較顯著。

  再如設計方案評價指標中的性價比,實際就是項目功能與成本之比(即項目的價值)。運用價值工程在保證工程功能不變的情況下,降低項目投zi。案例:重慶某電影院,由于夏季氣溫高,需設計空調系統降溫,以滿足人們舒適度的要求。原方案:機械制冷系統(氟利昂制冷)需資金50萬。新方案:經過價值分析,決定采用人防地道風降溫,功能不變,造價可大大降低。經過試驗、測定,室外空氣經地下巖體地道(長度約150m)降溫,可達到空調溫、濕度要求,地道是一個天然的人工冷源,再經風機和少量送風管道至電影院大廳,將風速控制在人們所要求的范圍內,滿足了電影院空調的要求。僅用資金5萬元,而且運行費、電耗、維修費也大大降低。其他指標由于篇幅所限,不再一一闡述。

  目前,在這套體系中,已有《房地產開發項目經濟評價方法》、商品住宅性能評價、國家康居住宅示范小區等評價指標,可在此基礎上進一步建立、完善。

  1.2建立一支素質較高的從業人員體系

  一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。

  經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差。

  社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導。

  市場調查人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢。

  造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價格進行正確的估算。

  注冊房地產估價師是研究小組的核心,它的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告(可行性研究操作流程見圖1)。

  2.規劃設計階段

  房地產開發項目的投zi主要花費在施工階段,這是發展商普遍存在的一種認識,他們認為只要加強此階段的監控,就可大量節約成本。為了做好這一點,發展商加強預算審查,安排施工全過程的材料和質量的監理,為了訂購便宜的材料,發展商甚至親自出馬“貨比三家”等等。然而,項目建成之后,發展商卻發現這樣做并沒有使成本下降多少。問題的關鍵在于發展商忽視了對設計階段的監控。研究結果表明,房地產項目初步設計階段,影響工程造價的程度為75%,施工圖設計(技術設計)階段,影響工程造價的程度為25%一35%,施工開始,通過技術措施節約工程造價的可能性為5%~10%,據國外統計資料,在規劃設計階段節約投zi的可能性為88%。設計圖紙一旦審定,工程成本也就基本確定。設計質量高,既可滿足功能要求,又能降低成本;如設計保守,會增加工程造價;設計粗糙,會導致工程經常更改,增加工程成本。設計對于工程項目建設工期、項目成本和質量以及建成后能否獲得較好的經濟效益,都起著決定性作用。因此,在滿足項目使用功能的前提下,合理設計可以使項目成本大幅度降低,充分挖掘設計潛力,將是控制成本的關鍵所在。在此階段如何操作才能達到降低成本的目的?

  運用并行工程(CE)的思想進行規劃設計。規劃設計階段并不是孤立的環節,它需要規劃設計人員從整個房地產開發項目的角度出發綜合考慮各方面因素。例如某樓盤從設計師的角度說無可挑剔,但就是賣不動,沒人感興趣。為什么會這樣?

  因為在設計之前,發展商就沒有考慮到,能夠接受這種黃金地段住宅價位的買家,對戶型、面積及戶外設施的較高要求。一個項目的規劃設計及建筑方案的形成,要求制定者要懂得市場,有豐富的房地產銷售經驗,對買家非常了解,對個人居住生活中的行為規律、喜好,社交特點非常了解。

  對于大宗產品來說,“需求”不足以概括顧客全部的心理和現實行為。當口渴的時候,會產生“想喝水或飲料”的需求,這一行為是低涉人度、低風險的,喝過以后幾乎馬上就忘卻了。但當購房置業的時候,在這一行為發生的前期,往往目標購房者心里就有了種種憧憬,從大的方面來說,想到將要過一種完全不同的生活,生活有了另外一種風景;從小的方面來說,在心里勾劃每一個房間的布置、為家里的每一個人安排一個自由的空間、為觀景陽臺所能呈現的畫面浮想聯翩??總之,有了一整套“需求愿景”,它外延既廣,內涵也特別豐富。建筑設計的要求應當是具體而詳細的,在建筑上每一部分應考慮哪些因素,應該表現什么,項目要賦予的特色是什么,功能是什么,這些特色和功能如何體現,只有從目標購房者出發,從需求出發,我們才能找到答案,建筑規劃及設計要求,往往為項目所有的優勢打下了伏筆,做好了準備,這就是并行工程的首要部分即對市場潛在機會的分析,營銷策劃人員由此來確定房地產開發項目的市場定位與產品概念,然后規劃人員就可以根據目標客戶的層次、愛好等來進行規劃設計,這樣開發的樓盤才有可能暢銷,這也就是從實際出發,發現需求滿足需求的過程。如此操作才能使樓盤面臨的風險降到最低,從而使開發項目的投zi迅速回籠,成本降低的可能性達到最大。

  并行工程的思想是由與新樓盤有關的設計、建造、銷售、物業管理等人員組成一個多學科的工作小組,在新樓盤的設計階段就根據顧客的需要一起考慮產品的可制造性、可推廣性、可維護性以及成本等方面的產品特性(如圖2)。各個階段的資訊流是相互關聯的,與新樓盤有關的所有工作之間存在著多向資訊的交流。這樣使新樓盤的研究與開發過程中的決策過程完全不同于傳統的申行過程,它在每一個階段同時考慮樓盤生命周期中的所有約束條件。設計過程和其他過程的集成有助于新樓盤在設計階段就發現問題并馬上予以解決,這樣,當最后的設計被驗證以后,該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護的,并具有很高的品質,滿足顧客的需求。3結論在決策和規劃設計——“軟”環節階段,彈性空間較大不易控制和把握,相應的如果開發商能夠做出正確的選擇,那么對于項目的成本節約來說是最可能的也是最大的。而施工階段是將抽象的施工圖紙變成實體的過程,這是一個“硬”環節,即使盡最大的努力進行成本控制和管理,節約的成本也只是有限的,但并不是說這一過程不需要成本管理,若不加強這一階段的管理反而會造成最大的成本超支、浪費現象。因此,對房地產開發項目的成本必須從決策到銷售(或物管)進行全方位全過程的管理和控制,任何一個環節都不可忽視。

回復 | 引用 發表時間:2015-3-7 15:35:53

qingcai
PMB:4
省份:江蘇省
行業:生產制造
注冊:2015-3-9
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
1 樓
學習了
回復 | 引用    回復時間:2015-3-9 16:44:07

bbdont
PMB:54
省份:廣東省
行業:生產制造
注冊:2015-3-25
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
2 樓
各個階段的資訊流是相互關聯的,與新樓盤有關的所有工作之間存在著多向資訊的交流。
回復 | 引用    回復時間:2015-3-25 14:46:33

好學生
PMB:4
省份:山東省
行業:生產制造
注冊:2015-4-26
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
3 樓
真的好麻煩真的好麻煩
回復 | 引用    回復時間:2015-4-26 16:03:02

lizszq2000
PMB:24
省份:北京市
行業:房地產
注冊:2015-10-26
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
4 樓
很好,學習了
回復 | 引用    回復時間:2015-10-26 10:27:09

jdwfun1984
PMB:24
省份:江蘇省
行業:汽車與零部件
注冊:2016-6-1
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
5 樓
說的還是相當有道理的,學習了
回復 | 引用    回復時間:2016-6-1 16:52:05

思迥異
PMB:8
省份:廣西壯族自治區
行業:能源煤電油
注冊:2016-6-22
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
6 樓
學習了
回復 | 引用    回復時間:2016-6-22 20:36:18

opopii
PMB:14
省份:山西省
行業:工程設計安裝
注冊:2017-2-14
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
7 樓
學習了大嬸
回復 | 引用    回復時間:2017-2-14 8:57:05

jessie112233
PMB:11
省份:青海省
行業:房地產
注冊:2018-4-23
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
8 樓
受教了
回復 | 引用    回復時間:2018-4-23 23:44:18

jessie112233
PMB:11
省份:青海省
行業:房地產
注冊:2018-4-23
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
9 樓
受教了
回復 | 引用    回復時間:2018-4-23 23:44:19

dfdd01
PMB:21
省份:江蘇省
行業:通信與網絡
注冊:2018-5-6
  
  
標題:Re:房地產開發項目管理的成本管理
10 樓
學習了
回復 | 引用    回復時間:2018-5-6 17:23:39
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