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房地產項目管理

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標題:房地產業的信息溝通技術
樓主

wcabt
PMB:21802
省份:天津市
行業:工程設計安裝
注冊:2006-12-14
  
  
信息和生產率的改進導致了商業和產業結構的重要長期變化,使得整個產業更加傾向于大的房地產公司和功能的專門化。改變房地產決策系統的信息結構能夠改變系統活力和分配效率;另外,在不同的機制管理下,更好的信息能夠增加房地產周期的廣度。

  一、前言

  房地產和建筑公司是非常重要的部門,運用了大量的資本和大量的勞動力。居住成本對于家庭和商業企業來說,是一個非常重要的預算項目,而建筑環境影響了人們生活的質量和生產率。本文調查了信息和溝通技術對于房地產業全過程的影響,主要表現在三個領域:

  (1)信息和溝通技術在房地產業成功運用的調查;

  (2)房地產業市場結構、服務質量和生產率的評測;

  (3)對這些變化宏觀內容的推斷,尤其是房地產周期的推斷。

  二、房地產業總覽

  房地產業一直是高交易成本的信息產業且極其無效率,原因是資產的異質化和交易的不頻繁性。甚至評估當前的市場價格遇到諸多嚴重問題。資產、資產所有人、街坊、公共服務、金融等諸多特性都能影響房地產價格。關于房地產價格決定因素的大量文獻顯示,有上百種重要的價格預測變量。將這種復雜性與這些資產只賣一次或兩次的事實結合起來使得價格預測非常困難。其他因素決定了合適的土地運用和資產價值。附近投zi的樣式和外部因素,如噪音、空氣污染、交通擁擠等都需要被市場和城市規劃者們考慮進去。房地產決策也依靠土地利用管制、金融機構、合法契約和風俗文化。這些意味著一些很小的因素,例如租約條例或者當地政府的決策,有時候能夠給資產價值產生較大的影響。

  戰略的不確定性也導致了重復利用信息問題。房地產決策問題使得情況很像囚徒困境,這種情況下個人理性抉擇變成了總體的不理性,單獨的工程價值被需求所評估,但是如果每個人都在這個地方建房就會導致市場崩潰。很明顯,這種問題起因于個人決定的不透明性,它可以靠更多的完整信息所解決。

  另一個嚴重問題是信息不對稱和原則性沖突。投zi者不像了解產業內幕的人有那么多的信息。當工程資金緊張的時候,甚至獨立專家如評估師也不得不報告好的景象。公司過分保護信息的文化深深地存在于房地產業,房地產代理商被認為是活的數據庫。房地產經紀商擁有這樣的觀點:關于房地產的數據僅僅屬于公司的私人信息。這種強烈的文化可能會隨著網上自由信息的獲取而改變。一些聰明的投zi者注重市場無效率的成本,這種無效率是由錯誤的信息導致的,從而使這些投zi者變得更加期望獲得更好的數據和數據分析。然而,絕大多數產業認為是局內人的優勢,并從周期得到利潤。無論如何,透明和市場效率將要減少風險,所以將減少資本成本,因此可以得到更加長期的發展:更多的工程、更加穩定的就業、更少的破產和溫和的衰退。信息技術為實施這些變化提供了工具,與此同時,信息和溝通技術也正改變著公司運轉的方式。

  三、信息和溝通技術的運用

  1、通過網絡市場信息。在 20 世紀中期,每個主要國際多功能房地產公司采納因特網市場公司戰略的要旨。并不是所有這樣的戰略都完全成功,最初的非實際的期望慢慢退卻。但明顯的是,因特網變成了一個公司戰略的一個最主要因素。除了公司的網頁,一種財團的形成,因特網也成為房地產銷售和租賃的一個重要廣告媒介。

  2、虛擬的瀏覽增加了房地產銷售生產率。最初,一些人相信,在電腦前,用戶通過網絡瀏覽產品,查看周圍的用戶信息和得到貸kuan而不需要房地產經紀人。這些最初的形式由于受到因特網泡沫的影響而失敗。網頁并未代替代理商,但它提高了服務質量和生產率。可以預測的是,未來更多的家庭買房子無需代理商的出現,最后減少房子的展示和提高房地產經紀人與客戶的效率。代理商可以通過網絡向客戶展示 30 間房子,而無需花 4 個星期六去展示 20 間房子。

  3、評估方法和轉變時間。評估公司的主要資產,除了職員的技能,都是銷售數據的文件。其他的代理商,如水公司、規劃代理商、當地政府,能夠用額外的數據將各個房地產公司聯系起來。10 年前,評估公司評估銷售數據,這是一個冗長乏味、耗時的尋找過程。這些銷售數據都將過qi幾個星期,因為需要時間將用紙記錄下來的信息轉化成膠片。現在,專門化的搜索引擎允許評估者訂購銷售數據。在一個包含信息和溝通技術的系統,銀行可以通過郵件來發出評估要求。

  4、汽車辦公室。生產率的提高過程開始于傳真、私人數據助理、微型電話,是房地產的主要影響因素。傳真允許簽字的文件傳輸,談判從相距很遠的地方就可以進行,節約了時間。微型電話對房地產業的發展有著重要影響,一個房地產開發者可以利用這樣的電話在車里面一天可以節約大約 1~2 個小時。由于任務地點的不同,部分房地產業務通過電子商務來完成。電子郵件、有聲電子郵件、微型電話和網頁提高了代理商的效率和生產率。

  5、家庭辦公室。電子郵件、傳真和可視會議增加了離開家工作能力的更深遠維度。當大型的房地產項目正在進行時,每天的利息費用是非常大的,推遲會增加成本。房地產開發商和建筑專家能夠將數據、建材信息和工程管理結合起來變成一個更加有效的系統來節約時間和金錢,最后導致邊際利潤提高和雇傭更少的員工。

  6、房地產管理軟件包含了管理系統。房地產管理者非常依賴管理軟件來安排他們的工作,以使工作更加有效率和避免犯錯。在線銀行和租賃可以更好地控制現金流和減少工作負擔。在因特網之前,房地產管理者每個月前都期盼租戶能夠付清租金。如果租金 5 天內沒有付清,那么租戶將會收到一份催付信。額外的償付要求和錯誤提示將間歇地發出,在這個長期的過程中,更大損失的可能性會隨著未付賬單的增加而增加。

  7、信托業務專家公司。信息和溝通技術使得分類專業領域變為可能,如信托業務。財產經理人必須通過法律代表其他人將不同賬戶的錢收集起來,而不是將公司或私人的資金結合起來。

  8、全球招待業市場。信息和溝通技術變革了旅行和旅游市場成本。當地的旅游局包含了一系列住宿和早餐清單,如地圖、價格、郵件地址、電話號碼、房間照片、美食早餐菜單和到城市中心的步行距離,一個電話和郵件就能預定。

  9、商業銷售和租賃數據庫。一個國際房地產公司的數據庫可以得到租賃到期數據、建筑特點的趨勢等。現在有經驗的代理商所擁有的信息通過利用數據庫技術變得更加完全,而且這種信息能夠使在其他地區的公司也能同樣得到。

  10、公共土地記錄和稅收數據庫。在美國,可交易頭銜的理解和保證需要專業觀點和頭銜保險,在許多司法審判中,公共記錄被轉移到電子數據文檔里面。這種文檔能夠完成歷史頭銜鏈,而且每天都能夠更新。

  11、房地產信息網絡。有一些網頁專門賣房地產市場信息,而不是關于某一家房地產的。澳大利亞房地產議會,一個代表建筑擁有者和管理者的工業組織創造了房地產指數,使得金融市場能夠遵循價格和回到時間序列。價格和整個回報指數允許資金管理者比較房地產和其他資產等級。這些指數在結合房地產基本市場和金融股票、債券和其他資產市場方面起著重要作用,因此當減少資本成本的同時增加了流動性和效率。

  四、總結

  最初,傳真、微型電話、房地產管理和評估的專門軟件受到廣泛運用。緊接著,網頁和數據庫被主要運用為溝通工具來向用戶和消費者傳遞大量的信息,同時也傳遞給房地產專家自己。這些網頁和數據庫變成市場混合非常重要的部分。趣聞報告暗示這些對于市場效率和生產率的提高起到了重要作用,這些將通過工業領域傳播。

回復 | 引用 發表時間:2015-3-1 17:06:43

sgq661010
PMB:36
省份:新疆維吾爾自治區
行業:綜合應用
注冊:2011-2-6
  
  
標題:Re:房地產業的信息溝通技術
1 樓
頂頂頂頂
回復 | 引用    回復時間:2015-5-8 20:59:36
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