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圈名:房地產項目管理
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房地產項目管理

高效運作、和諧發展。

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標題:房地產設計階段成本優化管控與龍湖(4)
樓主

難民
PMB:4022
省份:重慶市
行業:綜合應用
注冊:2003-11-5
  
  
(1)坡道寬度:
(2)曲線坡道寬度:
備注:

(1)汽車最小轉彎半徑=汽車回轉時汽車的前輪外側循圓曲線行走軌跡的半徑;

(2)汽車最小轉彎半徑≠環道內徑;

(3)避免:誤將國家規定的汽車的最小轉彎半徑6米,理解為是車道的最小內徑,導致車道的內徑過大,相應的增加車庫面積。

各種停車位尺寸及通車道寬度
(4)各種車道(出口)最小寬度
(5)層高確定原則

合理的選用地下室底板的構造做法,根據實際構造來計算層高;在確定層高時,精確計算設備管線預留高度以及結構梁高;當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時,應采取“設備用房局部降板”,而車庫層高按常規設計。

各類層高計算的基本內容:
常見車庫層高:

A.地下室車庫底層層高(設濾水層及排風、噴淋)

a、風道下無噴淋,底層層高一般為3.4米(是到建筑面層;到結構板上皮為3.8米;梁高按650,風道按300;

b、風道下設噴淋,底層層高一般為3.5米(到結構板上皮為3.85米;梁高按650,風道按300)

備注:1、總建筑面積超過2000平米的地下車庫必須設機械排煙(有風道);2、停車數超過10輛的地下車庫,或者停車數超過50輛的地上車庫,必須設噴淋。

B.地下室其他層(設排風、噴淋)

a、風道下無噴淋,層高一般為3.4米(梁高按650,風道350);b、風道下設噴淋,層高一般為3.5米 (梁高按650,風道300);層高一般為3.2米(梁高按650)

備注:當風道寬度大于1.2米時,風道下面必須設噴淋。

C.地下室其他層(無排風、有噴淋)

風道下設噴淋,層高一般為3.5米(梁高按650,風道300);層高一般為3.2米(梁高按650)。

D.半地下室、停車數超過50輛的開敞式及架空層車庫

一般為3.2米(如設噴淋,無風道層高,梁高按650)。

E. 車庫入車的一面完全敞開、車道是利用室外道路的車庫

一般為2.5米(板厚按100,面層50;考慮到計算面積問題,一般圖上標注為2.19米;)。

五、建筑高度的設置問題

算日照時,參數設置,建筑高度的設置問題,建筑高度是否考慮水箱間、樓梯間、電梯機房等的高度問題。

(一)建筑高度計算方法

根據民用建筑設計通則:

1.平屋頂:

(1)受高度限制的建筑高度:指建筑室外地坪至建筑最高點間的距離。稱為建筑高度

(2)非受高度限制的建筑高度:指建筑室外地坪至建筑屋面面層或女兒墻頂的距離。

建筑高度是指建筑室外地坪至女兒墻的高度。這兩個都有問題的,都不存在定義的唯一性和確定性。受高度限制的建筑主要是與控制有關的;非受高度限制的建筑高度主要與建筑日照及消防等有關。這樣看來這兩個定義就不至于在設計中產生矛盾了。

2.消防建筑高度計算

坡屋面算到檐口,平屋面算到屋面面層。多種形式屋面按最大值

(1)建筑高度的計算:當為坡屋面時,應為建筑物室外設計地面到其檐口的高度;當為平屋面(包括有女兒墻的平屋面)時,應為建筑物室外設計地面到其屋面面層的高度;當同一座建筑物有多種屋面形式時,建筑高度應按上述方法分別計算后取其中最大值。局部突出屋頂的瞭望塔、冷卻塔、水箱間、微波天線間或設施、電梯機房、排風和排煙機房以及樓梯出口小間等,可不計入建筑高度內。

(2)建筑物室外設計地面到其檐口或屋面面層的高度,屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

3.日照建筑高度計算

(1)日照間距系數:根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

(2)日照時間計算起點底層窗臺面(指距室內地坪0.9m高的外墻位置)

(二)層高建高層計與筑數

1.建筑高度

建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計入建筑控制高度:

(1)屋頂突出物的高度在9米以內,且其水平投影面積之和不超過該建筑物標準層建筑面積的1/8者。

(2)實心女兒墻高度自墻頂往下小于1.5米者;

(3)建筑物屋頂另加構架但不設圍合外墻者,構架部分不計入高度。

(4)出檐式平屋頂的建筑高度:具有出檐式平屋頂的建筑,其高度為自基地室外地坪起至檐口底面止。

2.坡屋頂建筑高度

坡屋頂建筑物當屋面坡度超過四十五度(含四十五度)時,建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂的的二分之一為止;當小于四十五度時,按6.1.9條規定計算。

3.場地前道路標高與場地地坪高度不同的建筑高度

當場地前道路標高與場地地坪高度不同時,建筑物高度視下述不同情況分別計算:當進行景觀和建筑物結構的規劃控制時,建筑物高度仍以場地地坪標高為準計算;當進行消防撲救控制時,如路面標高高于場地地坪標高時,則以路面標高為準計算;當建筑物前后立面高度不同時,規劃控制高度 按建筑物的主出入口中的一面計算,而消防控制則按撲救登高一面計算。

4.建筑群高度限制

建筑群高度限制指一組互相鄰近的建筑物中最低與最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指對其中最 高建筑物的高度限制。

5.一棟建筑物有兩個以上體量建筑組合的建筑高度

一棟建筑物有兩個以上體量的建筑組合,其建筑物高度以最高體量的高度計算;

6.特殊造型的建筑高度

特殊造型的建筑高度按下列規定計算:

(1)薄殼結構與波浪形結構屋頂,建筑物高度自場地地坪至薄殼頂高或波頂高;

(2)屋面為球形拱頂,建筑物高度自場地地坪至拱頂最高處;

(3)半地下室高出地面的高度:半地下室高出地面的高度為由散水邊緣處的室外地坪標高至半地下室頂板。

(三)建筑層數計算

1.住宅按層數

低多層住宅為1層至3層;多層住宅為4層至6層;中高層住宅為7層至9層;高層住宅為10層及以上。

2.特殊情況

(1)建筑總高度不超過54m的塔式、單元式住宅,當頂層有套內兩層的復式套型時,若兩層之間為滿鋪樓板時仍按兩層計算,如為部分樓板和部分上空時,按一層計算。但對消防控制,仍按自然樓層數量計算。

(2)建筑總高度不超過54m的塔式、單元式住宅,當底層設有敞開空間時,可按實際層數減去一層;

(3)當住宅既在底層設有敞開空間、頂層又為兩層一戶的躍層時,只可按實際層數減去一層計算層數,不可減去兩層。

3.建筑的內各層的層數排列

室內設計標高為正負零的樓層,按排列稱為一層(建筑設計文件中應按樓層順序標注建筑層數,不得將一層標注為首層或底層),第一層樓板以上稱為二層,按此規則類推至建筑最高層數。層高不大于2.2米時不計層數。

(2)室內設計標高正負零下面的一層,按排列稱為地下一層,地下一層的樓板以下稱為地下二層,按此規則類推建筑物地下室最低層數。

(3)室內地面以上的各層之間如設有夾層(見2.3.1),則該層不計入層數排列,但大型公共建筑內設有中庭者,四周的樓層仍按6.2.3.1條的規定排列稱呼。

(4)當室內按樓梯休息平臺的標高而設置不同標高的樓層時則為錯層,其錯層的建筑層數,以標高為正負零的樓層(一層)為標準,第二層樓面標高以下的各層建筑層數為一層(不同標高的樓層應分別注明標高), 層數的標注方法按此規則類推。

(四)建筑間距

建筑高度計算在計算建筑間距時,建筑高度按下列規定計算:

1.平屋面建筑:挑檐屋面自室外出入口地坪標高算至檐口頂,加上檐口挑出寬度;有女兒墻的屋面,自室外出入口地坪標高算至女兒墻頂。

2.坡屋面建筑:層面坡度小于45°(含45°)的,自室外出入口地坪標高算至檐口頂加上檐口挑出寬度。坡度大于45°,自室外出入口地坪標高算至屋脊頂。

3.水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施、其高度在6m以內,水平面積之和不超過屋面建筑面積1/8的,不計入建筑高度。

4.其它建筑高度計算

(1)當建筑位于文物、建筑保護區、建筑控制區時,局部突出屋頂的瞭望塔、冷卻塔、水箱間、微波天線間或設施、電梯機房、排風和排煙機房以及樓梯出口小間等均應計入建筑高度。

(2)有凈空要求的控制區:比如限高要計算至最高點。含避雷針等。

另外因國土系統要求國土土地出讓時有空間概念,上限下限也要考慮受限建筑高度,將頂部設備間和頂部裝飾物的高度記入。

回復 | 引用 發表時間:2015-2-2 17:02:06

txs426
PMB:126
省份:湖南省
行業:房地產
注冊:2015-7-12
  
  
標題:Re:房地產設計階段成本優化管控與龍湖(4)
1 樓
謝謝樓主分享。
回復 | 引用    回復時間:2015-7-14 9:57:52
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