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房地產項目管理

高效運作、和諧發展。

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標題:房地產設計階段成本優化管控與龍湖(1)
樓主

難民
PMB:4022
省份:重慶市
行業:綜合應用
注冊:2003-11-5
  
  
一、必須了解的規劃條件

規劃局的規劃要點:建設用地范圍即紅線范圍、地形情況、建設用地面積、建筑規模(地上地下),容積率、綠地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退線要求、建筑間距要求、日照要求、配套公共服務設施要求、停車指標的要求,交通規劃及出入口等要求。

二、制作測算表格

根據以上條件,制作測算表格,用甲方提供或甲方大致要求的戶型進行強排,估算容積率,對項目定位。下面是萬科總結的各類建筑分別對應的容積率數值。面對客戶時可以做初步的項目判斷。

1.容積率低于0.3,高檔的獨棟別墅項目。

2.容積率0.3-0.5,一般獨棟別墅項目,密度偏大。穿插部分雙拼別墅、聯排別墅,可適當降低密度提高品質。

3.容積率0.5-0.8,一般的雙拼、聯排別墅。

4.容積率0.8-1.2,全多層項目較多。如與低層或聯排別墅組合,密度較高。

5.容積率1.2-1.5,正常的多層項目,環境一般。如果是多層與小高層的組合,環境品質較好。

6.容積率1.5-2.0,正常的多層+小高層項目。

7.容積率2.0-2.5,正常的小高層項目。

8.容積率2.5-3.0,小高層+二類高層項目(18層以內)。此時如果做全小高層,環境會很差。

9.容積率3.0-6.0,高層項目(樓高100米以內)。

10.容積率6.0以上,摩天大樓項目。

居住區入口的做法是相對模式化的,設計時要考慮以下問題:

(1)門衛管理方便:用最少的人力兼顧車流和人流管理

(2)出車的安全,門口要留出駐車的空間,讓車在路口停留觀察交通狀況

(3)進車的控制,讓誤闖的車輛可以及時掉頭

(4)人車分行

另外,要注意門衛室是景觀做還是建筑做,如果是建筑做,是否有退界要求,是否要報批?

三、合理布置路網、考慮消防車道

(一)消防車道

(1)低層、多層、中高層住宅的居住區內宜設有消防車道,其轉彎半徑不應小于6m。

高層住宅的周圍應設有環形車道,其轉彎半徑不應小于12m,當確有困難時,應至少沿住宅的一個長邊設置消防車道。盡端式消防車道的回車場地不應小于15m*15m。

(2)聯體的住宅群,當一個方向的長度超過150m或總長度超過220m時,消防車道的設置應符合下列之一的規定:

a.消防車道應沿建筑的兩個長邊設置,消防車道旁應設置室外消火栓,且建筑應設置與兩條車道連通的人行通道(可利用樓梯間),其間距不應大于80m;
b.建筑的適中位置應設有穿過建筑的門洞,其凈高、凈寬不應小于4m。
(二)消防登高面

高層住宅應設置消防登高面,并應符合下列規定:

(1)塔式住宅的消防登高面不應小于住宅的1/4周邊長度;

(2)單元式、通廊式住宅的消防登高面不應小于住宅的一個長邊長度;

(3)消防登高面應靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗;

(4)消防登高面一側的裙房,其建筑高度不應大于5m,且進深不應大于4m;

(5)消防登高面不宜設計大面積的玻璃幕墻。
(三)消防登高場地

(1)高層住宅應在登高面一側,結合消防車道設置不少于一塊的消防登高場地,每塊消防登高場地面積不應小于15m*8m。

消防登高場地是指供消防登高車實施操作時停靠的停車場地。根據上海目前使用的登高消防車的最大長度為13m,登高車操作支撐所需的硬地寬度為6m,為滿足登高消防車的正常作業并為消防人員的施救留出一定的工作空間,本條文規定消防登高場地的面積不應小于15m*8m。

(2)消防登高場地應符合下列規定:

a.消防登高場地距住宅的外墻不宜小于5m,其最外一點至消防登高面的邊緣的水平距離不應大于10m;

b.設有坡道的消防登高場地,其坡道坡度不應大于15%;

c.利用市政道路作為消防登高場地,其綠化、架空線路、電車網架等設施不得影響消防車的停靠、操作。
d.高層住宅的消防車道、消防登高場地應避開地下管道、暗溝、水池、化糞池等影響消防車荷載的地下設施,在地下建筑上布置消防登高場地、消防車道時,地下建筑的樓板荷載計算應考慮消防登高車的重量。

(四)安全疏散

1.樓梯間的設置形式

住宅設一個樓梯間時,應符合以下規定:

(1)低層、多層住宅,當每套戶門至樓梯口的距離不大于15m時,應設一個敞開樓梯間;

(2)中高層住宅,當每套戶門至樓梯口的距離不大于15m時,應設一個敞開樓梯間,戶門應為乙級防火門或樓梯間通至屋頂平臺;
(3)十層、十一層的單元式住宅每單元應設一個敞開樓梯間,但戶門應為乙級防火門(戶門可朝戶內開啟)且樓梯應通至屋頂,各單元的屋頂平臺應相連通;

(4)十層、十一層的塔式住宅應設一個封閉樓梯間;

(5)十二層至十八層的塔式、單元式住宅應設一個防煙樓梯間,且前室的面積不應小于4.5m2;

(6)當十八層以上的單元式住宅每單元設一個防煙樓梯間時,應按規定設置連廊。

回復 | 引用 發表時間:2015-2-2 16:54:55

dzhui
PMB:96
省份:北京市
行業:汽車與零部件
注冊:2011-1-1
  
  
標題:Re:房地產設計階段成本優化管控與龍湖(1)
1 樓
回復 | 引用    回復時間:2015-2-13 13:03:07

txs426
PMB:126
省份:湖南省
行業:房地產
注冊:2015-7-12
  
  
標題:Re:房地產設計階段成本優化管控與龍湖(1)
2 樓
謝謝分享資料。尤其是容積率。
回復 | 引用    回復時間:2015-7-14 9:29:38

黃石一號家居網小芳
PMB:14
省份:湖北省
行業:工程設計安裝
注冊:2015-11-25
  
  
標題:Re:房地產設計階段成本優化管控與龍湖(1)
3 樓
學習了
回復 | 引用    回復時間:2015-11-25 11:27:16

驛濤
PMB:104
省份:福建省
行業:工程設計安裝
注冊:2016-4-26
  
  
標題:Re:房地產設計階段成本優化管控與龍湖(1)
4 樓
驛濤項目管理有限公司(www.ytxm.com),向全國各市誠招分公司承包經理,誠邀合作,條件優惠。
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回復 | 引用    回復時間:2016-4-28 9:42:55
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